In diesem Artikel erfahren Sie, welche Bedeutung der Hofvermerk im Grundbuch für die Hofeigenschaft nach der Höfeordnung hat. Erklärt wird, wann der Hofvermerk eingetragen wird, welche Vermutungswirkung er entfaltet, unter welchen Voraussetzungen diese Vermutung widerlegt werden kann und welche Folgen eine amtswegige oder freiwillige Löschung für die landwirtschaftliche Nachfolge hat.
Inhalt
Funktion des Hofvermerks im Grundbuch
Der Hofvermerk ist das grundbuchrechtliche Kennzeichen der Unterstellung einer landwirtschaftlichen Besitzung unter das Sondererbrecht der Höfeordnung. Er wird im Grundbuch der betroffenen Besitzung eingetragen und begründet nach § 5 HöfeVfO die gesetzliche Vermutung, dass die Voraussetzungen der Hofeigenschaft nach § 1 HöfeO erfüllt sind. Diese Vermutungswirkung ist für die Rechtspraxis von erheblicher Bedeutung: Sie entlastet den Hoferben von der Notwendigkeit, die Hofeigenschaft im Erbfall positiv nachzuweisen, und schützt vor einer einseitigen Infragestellung der Hofeigenschaft durch weichende Erben.
Gleichzeitig ist der Hofvermerk kein abschließender Beweis für die materielle Hofeigenschaft. Die gesetzliche Vermutung ist widerlegbar, darin liegt ein zentraler Konfliktpunkt des Höferechts, der in der Praxis regelmäßig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt.
Voraussetzungen der Eintragung
Nach § 1 Abs. 1 HöfeO (in der ab dem 1. Januar 2025 geltenden Fassung) ist ein Hof eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung, die eine zur Bewirtschaftung geeignete Hofstelle besitzt und deren Grundsteuerwert mindestens 54.000 Euro beträgt. Besitzungen, deren Grundsteuerwert zwischen 27.000 und 54.000 Euro liegt, können durch Hoferklärung des Eigentümers und Eintragung des Hofvermerks die Hofeigenschaft erlangen (§ 1 Abs. 1 Satz 3 HöfeO n.F.). Unterhalb des Schwellenwertes von 27.000 Euro scheidet die Hofeigenschaft aus.
Die Eintragung des Hofvermerks erfolgt durch das Grundbuchamt auf Ersuchen des Landwirtschaftsgerichts. Das Landwirtschaftsgericht prüft das Vorliegen der materiellen Voraussetzungen und ersucht das Grundbuchamt, sobald es von einer Änderung der für die Hofeigenschaft maßgeblichen Verhältnisse Kenntnis erlangt (§ 3 HöfeVfO). Bei aktiv betriebener Landwirtschaft kommt es für die Hofeigenschaft allein auf die Voraussetzungen des § 1 HöfeO und den erforderlichen Mindestwert an; eine darüber hinausgehende Prüfung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Betriebs findet nicht statt (OLG Braunschweig, Beschluss vom 22. April 2008 – 2 W 166/07).
Weitere Informationen zum Höferecht
Weitere Hinweise zum Höferecht in Schleswig-Holstein sowie eine Kontaktmöglichkeit finden Sie auf der Hauptseite zum Höferecht.
Vermutungswirkung und ihre Widerlegung
Die durch den Hofvermerk begründete Vermutung der Hofeigenschaft kann widerlegt werden. Maßgebliche Grundlage ist § 1 Abs. 3 HöfeO: Eine Besitzung verliert die Eigenschaft als Hof, wenn eine der in § 1 Abs. 1 HöfeO genannten Voraussetzungen auf Dauer wegfällt — und zwar unabhängig davon, ob der Hofvermerk noch eingetragen ist. Lediglich für den Fall, dass der Grundsteuerwert unter den Mindestwert sinkt oder keine zur Bewirtschaftung geeignete Hofstelle mehr besteht, stellt § 1 Abs. 3 Satz 2 HöfeO klar, dass der Verlust der Hofeigenschaft erst mit der Löschung des Hofvermerks eintritt.
Die praktisch bedeutsamste Konstellation des außergrundbbuchlichen Wegfalls der Hofeigenschaft ist die dauerhafte Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung. Der BGH hat in seinem Leitbeschluss vom 29. November 2013 (BLw 4/12) klargestellt, dass von einem Hof im Sinne der HöfeO nur dann ausgegangen werden kann, wenn über den Bestand einzelner landwirtschaftlicher Grundstücke hinaus noch eine wirtschaftliche Betriebseinheit vorhanden ist oder jedenfalls ohne weiteres wiederhergestellt werden kann. Ein bloßer Wille des Erblassers, seinen Grundbesitz trotz Betriebseinstellung nach höferechtlichen Grundsätzen zu vererben, ist nicht entscheidend, wenn die Voraussetzungen der Hofeigenschaft objektiv entfallen sind — also im Zeitpunkt des Erbfalls bei realistischer Betrachtungsweise keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Betrieb in Zukunft wieder aufgenommen werden könnte.
Entspannter und aufgelöster Betrieb
Für die Widerlegung der Vermutung ist die Unterscheidung zwischen einem lediglich vorübergehend ruhenden — „entspannten" — Betrieb und einem dauerhaft aufgelösten entscheidend. Nur ein entspannter Betrieb kann „wiederangespannt" werden; ein dauerhaft aufgelöster verliert die Hofeigenschaft außerhalb des Grundbuchs (BGH, Beschluss vom 29. November 2013 – BLw 4/12, unter Verweis auf Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 10. Aufl., § 1 HöfeO Rn. 142 ff.). Keinesfalls kann eine Besitzung, die ihre Eigenschaft als Hof im Zeitpunkt des Erbfalls bereits verloren hat, als Sondervermögen nach höferechtlichen Grundsätzen vererbt werden, nur weil im Grundbuch noch ein Hofvermerk eingetragen ist.
Ob eine Betriebseinstellung dauerhaft oder vorübergehend war, beurteilen die Gerichte nach einer Gesamtschau aller objektiven Umstände zum Zeitpunkt des Erbfalls — nicht anhand späterer Entwicklungen. Relevante Indizien sind neben der Dauer der Einstellung unter anderem der Zustand der Betriebsanlagen, die Löschung des Betriebs bei der landwirtschaftlichen Berufsgenossenschaft, die Aufgabe von Betriebsnummern und die persönliche Erklärung des Erblassers. Das Beschwerdegericht hat in dem dem BGH-Beschluss BLw 4/12 zugrunde liegenden Fall ein Wiederanspannen nach rund dreißigjähriger Betriebseinstellung verneint; der BGH hat diese Würdigung im Grundsatz bestätigt, dabei jedoch die widersprüchlichen Feststellungen des Beschwerdegerichts beanstandet und die Sache zurückverwiesen.
Amtswegige Löschung durch das Landwirtschaftsgericht
Das Landwirtschaftsgericht ist nach § 8 HöfeVfO berechtigt und verpflichtet, das Grundbuchamt um Löschung des Hofvermerks zu ersuchen, wenn die Voraussetzungen der Hofeigenschaft weggefallen sind. Das Verfahren wird von Amts wegen eingeleitet; ein Antrag eines Beteiligten ist nicht erforderlich, kann aber Anlass für ein Tätigwerden des Gerichts geben.
Voraussetzung für ein Löschungsersuchen ist das tatsächliche Wegfallen einer der in § 1 Abs. 1 HöfeO genannten Voraussetzungen. Bei aktivem Betrieb scheidet ein Ersuchen wegen angeblich mangelnder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit aus, wenn der erforderliche Mindestgrundsteuerwert noch gegeben ist (OLG Braunschweig, Beschluss vom 22. April 2008 – 2 W 166/07). Das Landwirtschaftsgericht ist kein Organ wirtschaftlicher Betriebsprüfung; seine Aufgabe beschränkt sich auf die Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen der Hofeigenschaft.
Freiwillige Löschung durch den Eigentümer
Der Eigentümer kann den Hofvermerk durch freiwillige Erklärung löschen lassen und den Hof damit aus dem Geltungsbereich der HöfeO herausnehmen. Diese Möglichkeit hat nach § 1 Abs. 4 HöfeO durch ausdrückliche gesetzliche Anerkennung erfahren. Sie kann in bestimmten Konstellationen erb- und steuerrechtlich vorteilhaft sein — etwa wenn keine wirtschaftsfähigen Abkömmlinge vorhanden sind, wenn der Betrieb ohnehin nicht weitergeführt werden soll oder wenn die Interessen der weichenden Erben an einer am Verkehrswert orientierten Erbauseinandersetzung überwiegen.
Die freiwillige Löschung hat allerdings weitreichende Konsequenzen: Mit ihr verliert die Besitzung die Hofeigenschaft endgültig. Sie unterliegt im Erbfall dem allgemeinen Erbrecht und geht auf die gesamte Erbengemeinschaft über. Eine spätere Wiedereintragung ist zwar möglich, wenn die materiellen Voraussetzungen vorliegen; sie setzt aber eine erneute Hoferklärung und die Eintragung des Hofvermerks voraus.
Gestaltungsüberlegungen in der Praxis
Die Entscheidung über die Beibehaltung oder Löschung des Hofvermerks ist eine der wichtigsten Weichenstellungen in der landwirtschaftlichen Nachfolgeplanung. Sie berührt nicht nur die Frage der Erbfolge, sondern auch die Höhe der Abfindungsansprüche der weichenden Erben, die steuerliche Behandlung des Erbfalls und die Möglichkeiten der Nachabfindung nach § 13 HöfeO. Eine fundierte Entscheidung setzt die Kenntnis der aktuellen Grundsteuerwerte, der Betriebsstruktur und der familiären Verhältnisse voraus und sollte frühzeitig — idealerweise im Rahmen einer umfassenden Hofnachfolgeplanung — getroffen werden.
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FAQ: Hofvermerk im Grundbuch
Was ist der Hofvermerk?
Der Hofvermerk ist der Eintrag im Grundbuch, der eine landwirtschaftliche Besitzung als Hof im Sinne der Höfeordnung kennzeichnet. Er zeigt an, dass für die Besitzung grundsätzlich das Sondererbrecht der Höfeordnung gilt.
Welche Wirkung hat der Hofvermerk?
Der Hofvermerk begründet die gesetzliche Vermutung, dass die Voraussetzungen der Hofeigenschaft vorliegen. Das ist vor allem im Erbfall wichtig, weil der Hoferbe die Hofeigenschaft dann nicht von Anfang an positiv beweisen muss.
Beweist der Hofvermerk die Hofeigenschaft endgültig?
Nein. Der Hofvermerk ist kein endgültiger Beweis. Die Vermutung der Hofeigenschaft kann widerlegt werden, wenn die materiellen Voraussetzungen der Hofeigenschaft tatsächlich nicht mehr vorliegen.
Wann kann die Hofeigenschaft trotz Hofvermerk entfallen sein?
Die Hofeigenschaft kann insbesondere entfallen, wenn die landwirtschaftliche Bewirtschaftung dauerhaft aufgegeben wurde und keine wirtschaftliche Betriebseinheit mehr besteht oder ohne Weiteres wiederhergestellt werden kann. Ein bloßer Hofvermerk im Grundbuch genügt dann nicht, um die Besitzung weiterhin als Hof zu behandeln.
Was ist der Unterschied zwischen einem entspannten und einem aufgelösten Betrieb?
Ein entspannter Betrieb ruht nur vorübergehend und kann wieder angespannt werden. Ein dauerhaft aufgelöster Betrieb hat seine Hofeigenschaft verloren. Entscheidend ist eine Gesamtschau der objektiven Umstände im Zeitpunkt des Erbfalls, etwa Dauer der Betriebseinstellung, Zustand der Hofstelle, Betriebsnummern, Berufsgenossenschaft und Erklärungen des Eigentümers.
Kann der Hofvermerk gelöscht werden?
Ja. Der Hofvermerk kann amtswegig gelöscht werden, wenn die Voraussetzungen der Hofeigenschaft weggefallen sind. Außerdem kann der Eigentümer die Löschung freiwillig veranlassen. Dann fällt die Besitzung aus dem Anwendungsbereich der Höfeordnung heraus und unterliegt im Erbfall grundsätzlich dem allgemeinen Erbrecht.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Die rechtliche Bewertung hängt stets von den konkreten Umständen ab. Eine Gewähr für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird nicht übernommen.